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案情介绍：
吴中与吴华系兄弟俩，二人之母吴刘氏有一座住宅，领有产权证。2003年3月，吴中谎称母亲吴刘氏去世（事实上2003年6月才去世），骗取派出所出具了吴刘氏的死亡证明。5月，吴中持吴刘氏的死亡证明，谎称自己系吴刘氏的独子，到房管部门将吴刘氏的房产过户到自己名下，并领取了房产证。7月，吴中持骗领的房产证，与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知道吴某的房产证是采用欺骗的手段领取的），8月，何某领取了该房的产权证。今年1月，吴华以吴中的房产证系骗领的、吴中事实上非该房屋的唯一所有人为由向法院起诉，要求确认吴中与何某签订的房屋买卖合同无效。
对本案如何处理，存在着两种不同的意见：
一种意见认为，吴中采取欺骗手段领取房屋产权证，该房产证是不合法的，吴中事实上并不是房屋的唯一所有人，该房屋在吴刘氏去世后，应由吴中和吴华共同继承，在未依法分割前，应确认为吴中与吴华的共有财产，吴中无权单独处分，故吴中与何某签订房屋买卖合同应确认无效。
另一种意见认为，虽然吴中采取欺骗手段单独领取了房屋产权证，事实上并非房屋的唯一所有人，其无权单独处分该房屋，但何某在与之签订买卖合同时，何某是善意的，其并不知道该房屋并非吴中一人所独有，凭吴中出示的房屋所有权证，何某有理由相信吴中系该房屋的唯一所有人，亦有理由相信吴中有权出卖该房屋，故从保护善意第三人利益的角度出发，应确认吴中与何某签订的房屋买卖合同有效，至于因吴中出卖房屋而给吴华带来的损失，吴华可另行起诉要求吴中予以赔偿。
案例分析：
本案实质为部分共同共有人单独处分共有财产发生的争议。笔者认为，吴中虽无权单独出卖其与吴华共同继承的房屋，但何某并不知道内情，且支付了价款，应适用善意取得制度，本案应确认吴中与何某之间的房屋买卖协议有效，何某可以取得房屋所有权。理由：
1、从不动产登记公信力的角度进行考察。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中吴中虽实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人，鉴于房产证的公信力，何某有理由确信吴中为房屋的所有权人而与之签订房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。
2、从物权法和司法解释角度进行考察。我国物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”由此可见，吴中无权对共有的房屋进行处分的权利。另外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可看出，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
3、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在市场经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人进行调查很难做到，即使可能的话，那诚信成本也相当高昂，由此就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得经济发展受阻。因此，从鼓励不动产交易，维护不动产交易安全的角度上看，亦应采取和适用不动产善意取得制度。我国物权法第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”在本案中，何某已经符合上述规定的三种情形，因此可以取得房屋的所有权。吴华只能要求吴中赔偿其损失，而不能要求收回房屋的所有权。
法条链接：
《中华人民共和国物权法》
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
[释义] 本条是关于共有物处分或者重大修缮的规定。
我国物权法第九十六条区分按份共有和共同共有，本条对共有物的处分或者重大修缮问题作出了不同的规定。
（1） 对按份共有物的处分
我国物权法在对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则，实行“多数决”原则。即：占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。这样规定否决了我国传统民法的“全体同意原则”。之所以这样规定是因为，全体同意原则不仅使按份共有人间易滋生矛盾，丧失合作信心，也阻碍物之及时有效的利用。在当今社会，机会稍纵即逝，很多情况下，等到所有共有人首肯，机会早已丧失，使物不能尽其用。因此，我国物权法在对按份共有的共有物处分问题上采用“多数决”的原则。但如果按份共有人约定对共有物的处分应经全体共有人一致同意，则应当依照约定行事。
（2） 对按份共有物的重大修缮。
由于对共有物的重大修缮较对共有物的保存而言需费较大，需要各共有人按照自己所占共有物份额的比例支付重大修缮费用，因此，为维护多数共有人的利益，我国物权法对共有物作重大修缮的行为规定实行“多数决”的原则，即占共有物三分之二以上份额的共有人同意，才能对共有物作重大修缮。
（3） 对共同共有物的处分。
共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。法律规定对共有物的处分须经全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。
（4） 对共同共有物的修缮。
无论是夫妻共有财产，还是家庭共有财产，对共有财产作重大修缮，特别是对价值较大的财产进行重大修缮，往往事关各共有人的利益，一般需要从共有财产中支付费用，还可能基于修缮而使共有人在一段时间内不能使用，或者影响共有物所创造的价值。所以本条规定，在对共有物作重大修缮的，须经全体共同共有人一致同意，但共有人另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
[释义] 本条是关于善意取得的规定。
善意取得，指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移财产的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用动产，也适用不动产。善意取得中的受让人必须是善意的，不知出让人是无权转让人，否则不够成善意取得。
从本条的规定可以看出，我国物权法上的善意取得制度具有如下特点：
第一，统一适用于动产和不动产。在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。由于我国正处在向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展。这是我国物权法制度的一个特色。
第二，统一规定了动产和不动产善意取得的要件。本条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起作出规定，从而简化了善意取得的构成要件。但是考虑到动产和不动产的善意取得存在一些差别，在该制度的适用中，应该对动产和不动产作出严格的区分。善意取得不仅适用动产和不动产的所有权，还适用于其他物权。
第三，我国物权法从反面规定了不适用善意取得的情况。按照物权法第一百零七条的规定，“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物”，这也就是说，遗失物丢失之后，第三人不能基于善意取得制度取得所有权。根据物权法第一百一十四条的规定：“拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”关于赃物是否适用善意取得制度，我国物权法对此没有作出明确规定，需要通过相关司法解释对此作出进一步规定。
第四，对善意取得制度的适用条件作出了比较严格的规定。例如，要求受让人必须以合理的价格转让而不是仅仅要求交易具有有偿性。但总体上来说，我国物权法规定的善意取得制度的适用对象是比较宽泛的，但是适用条件又是比较严格的。
根据本条的规定，适用善意取得制度应具备如下条件：
（1）无处分权人处分了他人财产。
即转让人无处分权而从事了法律上的处分行为。实践中，无权处分行为主要包括四种情况：
一是无所有权而处分财产的情形，如承租人、保管人对承租或保管的财产并不享有所有权，而将该财产出让给他人；二是所有权受到限制而处分财产的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意而处分共有财产；三是虽有所有权但无处分权，却处分了财产的情形，例如在附条件买卖中，当事人约定在价金未完全清偿前，出卖人仍然保留所有权，买受人只享有期待权，在合同有效期内，出卖人不能就同一标的的所有权向他人转让，而买受人则可以处分其所享有的期待权；四是代理人擅自处分被代理人的财产。上述四种情况都发生无权处分的后果。
从法律关系的角度来看，无权处分涉及无权处分人、第三人和真正权利人三方主体，物权法则通过善意取得制度来确定被处分财产的物权归属。由于无权处分人故意处分他人财产的行为在法律上已无保护的必要，故法律上所需要保护的是真正的权利人和第三人，但这两者的利益可能会发生冲突，需要平衡和保护真正权利人和第三人的利益。通过使善意第三人取得所有权，从而对第三人的利益予以保护，虽然在一定程度上牺牲了真正权利人的利益，但有利于对交易迅捷和安全的保护。
（2）受让人受让该财产时是善意的。
财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意。关于善意的确定时间，以取得财产占有的时间为准。
（3）受让人以合理的价格有偿取得。
无偿取得财产时，不适用善意取得。受让人取得财产必须是通过买卖、互易、债务清偿、出资等具有交换性质的行为实现的。同时，需要强调价格的合理性。在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这反映了财产转让的一般规律，违反了这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否是善意的合理怀疑。如果转让人与受让人之间从事的买卖等行为是无效的或可撤销的民事行为，则不能产生善意取得的效果；如果受让人是通过非法律行为而取得财产的所有权或者其他物权的，如继承、遗赠，也不能产生善意取得的效果。
（4）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于不动产的转让和汽车、船舶等动产的转让，以登记为要件；对于一般动产而言，需要受让人已经实际占有。本条规定的“不需要登记的已经交付给受让人”，应当理解为现实交付。
在善意取得的情况下，原权利人和受让人之间将发生一种物权的变动，即因为受让人出于善意即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此消灭。善意取得制度在保护善意的受让人的同时，也保护原所有人的利益。由于让与人处分他人的财产是非法的，因而其转让财产获得的非法所得，应作为不当得利返还给原所有人。如果返还不当得利仍不足以补偿原所有人的损失，则原所有人有权基于侵权行为，请求让与人赔偿损失以弥补不足部分。本条第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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